フラット35の利用をご検討でしょうか。
フラット35は住宅金融支援機構の提供する、全期間固定の住宅ローンで、民間の住宅ローンとは異なる特徴を持っています。
必ずしもどちらがよいというわけではないため、メリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
Contents
フラット35とは
フラット35とは、住宅を新築・増改築する際に利用する住宅ローンの一種です。
国土交通省と財務省が管轄する独立法人「住宅金融支援機構」と民間金融機関が提携して融資を行う商品でもあります。
フラット35の概要を一覧で確認してみましょう。
| 金利タイプ | 全期間固定金利 |
| 返済期間 | 最長35年 |
| 融資限度額 | 100万円以上8,000万円 |
| 年齢 | 申込時満70歳未満（完済時の年齢上限は79歳） |
| 対象者 | 日本国籍 永住住許可を受けている人もしくは特別永住者の人 |
| 使用用途 | ・本人または親族が住むための新築住宅の建築・購入資金 ・中古住宅購入 |
| 団信加入 | 不要 |
| 保証人 | 不要 |
「ずっと一緒」というフレーズに聞き覚えのある人もいるでしょう。
フラット35は、全期間固定金利として代表的な住宅ローンです。
長期に渡る固定金利は、民間の金融機関だけではリスクが大きくあまり提供されていません。
そのリスクを住宅金融支援機構が担う形でフラット35が提供されているのです。
また、返済期間の長さによって「フラット20」「フラット50」というものもあります。
他にも、住宅の性能によって「フラット35S」やリフォームを支援する「フラット35リノベ」などもあり、幅広いニーズに対応している住宅ローンでもあるのです。
関連記事：住宅ローンの選び方はどうすればいい？5つのポイントをご紹介
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フラット35のメリット・デメリット
住宅ローンは長期に渡る返済になる、高額な借入です。
商品ごとにメリット・デメリットがあるので、慎重に比較検討する必要があります。
ここでは、フラット35のメリット・デメリットを見ていきましょう。
フラット35のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
| ・住宅ローンを組んだときの金利でずっと利用できる ・保証料は不要 ・借入可能額を大きくしやすい | ・金利が高くなりやすい ・事務手数料が高くなりやすい |
メリット1：住宅ローンを組んだときの金利でずっと利用できる
フラット35は全期間固定金利の為、住宅ローンを組んだ際に決定した金利が返済完了まで続きます。
変動金利の場合、一般的に金利が半年ごとに見直されてしまうため、将来の返済額が確定しません。
将来の返済計画が立てにくいだけでなく、金利が上昇してしまうと将来返済額が大きく上昇するリスクも伴うのです。
その点、フラット35では借入時に最終返済日までの返済額が確定するため、長期に渡る返済計画が立てやすいという特徴があります。
また、借り入れ後に市場金利が上昇しても金利が変わらないため、金利上昇リスクを避けられるのです。
2022年12月、日銀の利上げ公表により住宅ローン金利は上昇の傾向を見せています。
将来、住宅ローン金利が上がってしまう可能性がゼロではない以上、フラット35で金利を固定するメリットは大きいと言えるでしょう。
メリット2：保証料不要
保証料とは、保証会社を立てるための費用のことを言います。
保証会社と契約しておくことで、住宅ローンの返済が万が一滞った場合、ローン残債を保証会社が肩代わりする仕組みです。
多くの金融機関では、保証会社を立てるため保証料が必要になります。
保証料のかかり方は大きく次の2種類があり、目安額はそれぞれ次のとおりです。
- 外枠方式（契約時に一括で支払う）：借入額の2%程
- 内枠方式（金利に上乗せ）：金利+0.2%程
仮に、2,000万円のローンを組む場合、外枠方式では40万円、内枠方式では約70万円の保証料がかかります。
一方、フラット35は保証会社を利用しないため保証料がかからないのです。
保証料は住宅ローンを組む際の初期費用として大きな金額を占める項目のため、保証料無料のフラット35なら初期費用を大きく抑えられるというメリットがあります。
メリット3：借入可能額を大きくしやすい
住宅ローンは、希望する額をすべて借りられるわけではなく、金融機関の審査によって借入額が決まります。
借入額を算出する際に、重要なポイントとなるのが「審査の際に適用する金利」です。
審査の際に適用する金利は、大きく次の2種類があります。
- 審査金利
- 適用金利
審査金利は一般的に、実際に適用される金利よりも1～3%程高く設定されていると言われています。
そのため、審査金利で借入可能額を算出すると借入可能額が小さくなる可能性があるのです。
審査の際にどの金利で審査するかを公表している金融機関はほとんどありません。
しかし、フラット35のみ適用金利で算出すると公表されているのです。
審査金利よりも低い適用金利で借入可能額が算出されるので、他の金融機関よりも借入可能額を大きくしやすいというメリットがあります。
デメリット1：金利が高くなりやすい
一般的に、金利は金利タイプごとに次の順で高くなります。
変動金利タイプ＜固定期間選択型金利タイプ＜全期間固定金利タイプ
全期間固定金利は、他の金利タイプと比較して金利が高い傾向にあり、フラット35の金利は高めです。
2023年3月のフラット35の適用金利は1.960%に対して、住宅ローンの中でも安いネット銀行系の変動金利は0.3%台も珍しくありません。
また、フラット35は融資比率が9割を超えると金利が高くなるという仕組みもあります。
頭金を1割以上用意できない場合、金利が上がってしまうため預貯金や援助などで頭金を用意することを検討するとよいでしょう。
金利が1％異なると、毎月の返済額や返済総額も大きく異なってくるものです。
とはいえ、フラット35は金利上昇のリスクを避けられるというメリットもあります。
返済の負担を減らしたいのか将来の金利上昇に備えたいのかによって、どちらを選ぶかを慎重に検討するようにしましょう。
デメリット2：事務手数料が高くなりやすい
住宅ローンを組む際には、手続きなどにかかる費用として事務手数料が必要です。
事務手数料は、一般的に次の2種類があります。
- 定額型：借入額に関わらず一定額の手数料がかかる
- 定率型・借入額に対して一定の割合で手数料がかかる
定額型の目安は3～5万円、定率型は借入額×2.2%です。
フラット35の事務手数料は取扱金融機関によって異なりますが、基本的に定率型が多いでしょう。
定率型の場合、仮に2,000万円を借り入れると、44万円の手数料がかかってくるので注意が必要です。
ただし、フラット35では事務手数料などの借入にかかる諸費用を住宅ローンに組み込めます。
自己資金で諸費用を用意できない場合、組み込んでローンを組むことを検討してみるとよいでしょう。
フラット35の利用がおすすめな人とは？
住宅ローンはフラット35以外にもさまざまな種類の商品が提供されています。
それぞれのメリット・デメリット、自分の希望返済スタイルや将来のライフプランに応じて適切な住宅ローンを選ぶことが重要です。
ここでは、フラット35がおすすめな人について見ていきましょう。
おすすめな人として次のような人が挙げられます。
- 安心して返済したい人
- 今後金利が上昇すると考えている人
- 勤続年数が短い人
安心して返済したい人
フラット35は、返済期間中返済額が変わらないというメリットがあります。
また、たとえ市場金利が上昇しても金利上昇の影響を受けません。
変動金利の場合、今は金利が安くても20年・30年先の金利の予測は付かないものです。
金利上昇リスクを避けて完済まで安心して返済したい人は、フラット35が適しているでしょう。
今後金利が上昇すると考えている人
2022年12月の日銀の利上げ公表後、住宅ローンの金利は上昇傾向があります。
現時点では変動金利に影響はありませんが、今後どうなるかは不透明です。
変動金利にする場合、仮に金利が上がっても大丈夫なように借入額を抑えることや貯蓄しておくなどの対策が重要になります。
また、こまめな金利チェックを重ね適切なタイミングで繰り上げ返済や借換も検討しなければならないでしょう。
そのような手間をかける自信がない人で今後金利が上昇すると考えているなら、フラット35にしておくほうが安心といえます。
勤続年数が短い人
住宅ローン審査では、個人の属性として勤続年数も重要なポイントとなります。
勤続年数が短いと、収入の安定性に不安があることから審査に不利になる恐れがあるのです。
金融機関によっては「勤続年数1年以上」と勤続年数に条件を設けているケースも珍しくありません。
フラット35の場合、勤続年数が短くても審査に通りやすいという特徴があるので、勤続年数に不安がある人はフラット35を検討してみるとよいでしょう。
ただし、勤続年数が短い場合審査に不利になりやすい点には注意が必要です。
また、他の金融機関では加入を必須の団体信用生命保険（団信）もフラット35では必須条件ではありません。
健康状態に不安がある人も、フラット35を検討することをおすすめします。
まとめ
フラット35について特徴とメリット・デメリット・向いている人についてご紹介しました。
世界各国で利上げが続いており、日本においても今後は金利が上昇する可能性があり、フラット35の利用を検討するのはよいことだといえるでしょう。
とはいえ、変動金利など他の住宅ローンについてもよく理解したうえで決めることが大切です。
タクトホームでは経験豊富なアドバイザーが家を建てたいという方のサポートをしています。
金利の状況は日々変わっていくもの。
フラット35やその他変動金利の住宅ローンなど、ご状況に応じて最適なアドバイスを聞くことができます。
どの住宅ローンにすればよいか迷っているという方は、ぜひタクトホームにご相談ください。
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