自宅を住み替えると、さまざまな税金が発生します。その内訳を大別すると「売却時にかかる税金」と「購入時にかかる税金」の2種類です。国が定める特例措置などを活用すれば、これらの税負担を軽くできます。
今回は、不動産売却時および購入時にかかる各種税金や、おすすめの節税テクニックなどをご紹介します。
自宅を売るときにかかる税金
住み替えにともない自宅を売るときにかかる税金は、印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得税などです。
印紙税は、金銭的な取引で領収書や契約書を作成した際に課される税金を指します。印紙税法により規定され、住宅売買では売買契約書を用意したとき書面に必要な税額分の収入印紙を貼ることで納税とみなします。
登録免許税は、抵当権を抹消する登記手続きなどにともない発生する税金です。住宅ローンを組むと、金融機関には担保として該当物件を競売に出す抵当権が与えられます。自宅の売却時には抵当権を抹消する必要があり、その手続きに対して登録免許税が課されます。
消費税は、自宅に事業性があるときに課される税金です。原則として事業性が認められなければ課税対象になりませんが、売却時に仲介手数料や司法書士への手数料が発生すると各種の手数料には消費税がかかります。
譲渡所得税は、自宅を売却したとき利益が出ると課される税金です。売却額のトータルから最初の自宅購入で支払った取得費および譲渡手続きで必要になった諸経費を差し引いた残りは、収益と見なされ課税対象になります。
自宅を買うときにかかる税金
住み替えで新たな自宅を買うときにかかる税金は、印紙税・消費税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税などです。
印紙税は、自宅の売却時と同じく購入時に売買契約書を作成した際にも発生します。消費税も原則的には売却時と同様であり、仲介会社や司法書士に手数料を支払うときに課税されます。
住宅を購入する場合、登録免許税は不動産登記の手続きにともない課せられる税金です。不動産の所有権が移った際、登記手続きを済ませると新たな所有者を法的に示すことができます。義務ではありませんが、誰が所有者か明らかにしておくことで、後々のトラブルを避けやすくなります。
不動産取得税は、相続した場合などを例外として土地や建物を手に入れると課される税金です。入手した自宅は固定資産とみなされるため、毎年、所有者による納付が義務づけられています。
都市計画税は、住居が所在する地域の開発・整備事業に用いられる税金です。そのため、それぞれの地域で計画されている事業内容などによって変わってきます。
住み替えにかかる税金の節約テクニック
自宅を住み替えるとき各種税金を節約するテクニックのひとつは、特例措置を活用する方法です。
国は、住み替えにかかる税負担を軽くする目的で譲渡所得から3,000万円が控除される特例を設けています。譲渡所得の金額は、「売却額－（自宅の購入費＋自宅の譲渡で発生した必要経費）」の式で算出します。
売却額のトータルから諸経費を差し引いた利益は課税対象となり、規程条件を満たすと特例措置が適用されます。代表的な条件は、かつて住んでいた自宅を退去してから3年以内に売る場合です。
特例措置が適用された際、課税譲渡所得は「譲渡所得－特別控除」で計算されます。ここに所得税や住民税の税率がかけられ、課税額が決まる仕組みです。自宅を売却したときの収益から3,000万円が控除されれば、大幅な節税を期待できます。
この特例措置が適用されない場合には、特定の居住用財産の買い替え特例などを活用するという選択肢もあります。2021年12月31日までに自宅を売却していると、新居を購入するとき売却益に対する課税を先送りできる制度です。
それぞれの特例は併用できませんが、いずれも大きな節税効果が期待できるテクニックです。
まとめ
自宅の住み替えにかかる税金は、物件の売却時と購入時に課される印紙税や登録免許税です。売却にともない利益が得られた場合、条件を満たすと収益分から3,000万円が差し引かれる特例措置が適用されます。節税効果は抜群です。
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