自宅を住み替える際には、さまざまな事情から自己資金を用意できない可能性があります。自己資金なしで住み替えを行う場合、「住み替えローン」や「つなぎ融資」を利用します。今回は住み替えにおける基本的な流れや自己資金なしで住み替える方法、各ローンの特徴やメリット・デメリットなどをご紹介します。
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売り先行と買い先行
自宅を住み替える流れは、「売り先行」と「買い先行」の2パターンです。いずれを選ぶかにより、結果的に生じるメリット・デメリットが異なります。
売り先行は、新居の購入より所有している自宅の売却を優先するスタイルです。自宅の売却価格が決まってから、新居探しを始められるのが特徴です。どれだけ収入を得られるのかが事前にわかるため、新居を購入する資金の予算計画を検討しやすくなるメリットがあります。
しかし、計画通りに新居が見つけられるとは限りません。売却物件を引渡す期日までに新居が決まらず、仮住まいが長期化するリスクもあります。これは売り先行における最大のデメリットといえるでしょう。
買い先行の場合、売り先行とは逆に、新居の購入を優先的に進めます。売却物件の引渡期日を気にせず新たな入居先を探せるのがメリットです。ただし、新規に住宅ローンを組むときに住宅ローンの残債があると、返済が二重になるリスクをともないます。万が一二重返済になった場合、経済的負担は無視できないレベルになります。
それぞれのメリット・デメリットを考慮した場合、買い先行は自己資金があり新規に住宅ローンを組まなくていい人に向いています。反対に、売り先行は自己資金なしで売却手続きなどを始められるメリットがあります。どちらが最適なのかは、人それぞれです。
住み替えローンとは？
住み替えローンは、自宅の売却価格が既存のローンの残債を下回ったときオーバーローンの負担軽減に役立つ仕組みです。住宅ローンの一種ですが、通常よりも融資限度額が大きい特徴があります。
これまで住んでいた物件を売るとき、必ずしも利益を得られる保証はありません。売却価格が返済中のローンの残額を下回った場合、その状況は一般的にオーバーローンといいます。
住み替えローンは一般的な住宅ローンと違い、新居の物件価格を上回る金額まで、融資を受けられるのが大きなメリットです。新居の購入にかかった費用の残りは、未だ返済が終わっていない既存ローンの残債処理に回すことができます。
金融機関によっては、住み替えにかかる登記費用や手数料の金額まで上乗せできるケースも見られます。また、融資である以上、事前の審査は避けられません。以前の返済状況が思わしくなければ借入額は制限される可能性があります。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資は、自己資金がなく、住み替えローンの利用も難しいときに検討する融資の一種です。
住み替えローンは、自宅の売却でオーバーローンになっても多額の融資を受けられる可能性があります。ただ、審査結果によっては借入額が制限され、売却物件と購入物件の各々の引渡日は同じであることが求められます。
諸事情から住み替えローンが利用しにくくなった際、自己資金なしで住み替えを進められる方法がつなぎ融資です。一般的な住宅ローンとの違いとしては、新居を手に入れる前から融資を受けられる特徴があります。
通常、住宅ローンにおける融資タイミングは、対象物件への入居時です。注文住宅などを建てるときは、建物が完成したうえで、購入者に引渡されてから手続きが進みます。それまでに必要経費が生じても、借入金は受け取れません。
つなぎ融資はその名の通り、一般的な住宅ローンの融資が始まるまでの「つなぎ」として利用できるローンです。仮に新居が完成していなくても、不動産の購入費や建物の工事費として使う資金を調達できます。
ただし、一般的な住宅ローンに比べると金利は高めに設定されています。やや特殊なローンなので、利用条件やメリット・デメリットを正しく理解することが大切です。
まとめ
売り先行で自宅を住み替える場合、自己資金なしで手続きを進める方法があります。主な選択肢は、住み替えローンやつなぎ融資です。一般的な住宅ローンより融資限度額が大きい、あるいは早急に融資を受けられる特徴があります。詳しくは不動産会社や、「タクトホーム」をはじめとするハウスメーカーにお問い合わせください。
