不動産の広告を眺めていると、「要セットバック」と書かれている物件を見かけることがあります。セットバックとは、いったいどういう意味なのでしょうか。また要セットバック物件は、購入していいものなのでしょうか。ここで詳しく解説します。
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要セットバック物件とは
セットバック（set back）とは英語で「後退させる」という意味の言葉です。不動産業界では「家を後退させること」を指しますが、どんな時に使われるのでしょうか。
まずはセットバックと密接な関係がある「みなし道路」から説明していきます。
セットバックとみなし道路の関係
建築基準法では、「家を建てるための土地は、道路に2メートル以上接していなければならない」とされています。また建築基準法でいう道路は「幅が4メートル以上」と定められています。
しかし現状では、幅4メートル未満の道路も少なくありません。なぜなら、建築基準法が施行されたからといって、それまで使われていた道を「道路とは認めない」としてしまうと、街中が大混乱に陥ってしまうからです。
そのため建築基準法では、幅4メートル未満の道も暫定的に道路と見なすことにしました。これが「みなし道路」です。建築基準法第42条第2項によって定められているため、「2項道路」とも呼ばれています。
みなし道路は幅が狭いため、災害が起こった際の対応や救助に支障を来す恐れがあります。かといって、みなし道路沿いの建物をすべて壊して、道路を造り直すのも大変な作業になります。
そこで、みなし道路沿いの建物を建て直す際は、建物を後退させて道幅を広げることとされました。この規定がいわゆる「セットバック」です。
つまり「要セットバック物件」とは、見なし道路に面していて、改築の際には建物を後退させて道路幅を広げなければならない不動産という意味です。セットバックさせた部分は私道という扱いになるため、「私道負担」とも呼ばれています。
法律を無視してセットバックさせずに建て直そうとしても、建築確認の許可が下りないので事実上不可能です。また、セットバックさせた部分には、門扉を建てたり、駐車スペースとして利用したりといったことはできません。
セットバックしなければならない距離の計算方法
要セットバック物件を建て直す際、どのくらいセットバックさせる必要があるのでしょうか。その距離は、道路の中心線で判断します。
例えば幅2メートルのみなし道路に沿って、両側に建物が並んでいたとしましょう。建築基準法で定められた道路幅4メートルには、あと2メートル足りません。
そのため道路の中心線を基準に、両側それぞれ1メートルずつ後退させる必要があります。幅3メートルの道路だったら、セットバックする距離は両側50センチメートルずつになります。
ただし、川や水路、線路沿いなどのみなし道路で、片側にしか建物が建っていない場合、川や線路の方向に道幅を広げるのは難しいでしょう。そういったケースでは、足りない分の道幅すべてを建物が建っている側で補わなければなりません。
例えば、川沿いにあって片側にのみ建物が建ち並んでいる、幅3メートルのみなし道路があったとしましょう。その場合は、建物を改築する際に1メートルのセットバックが必要になります。
セットバックする際に気をつけなければいけないのは、道路の中心線がどこになるのかです。みなし道路を挟んで向かいにある物件がすでにセットバック済みだった場合は、現状の道路の中心線ではなく、かつての道路の中心線が基準になります。
また、元々が曲がりくねった道だった場合、道をまっすぐにするため、道路の形状とは異なる位置に中心線を定めていることも。セットバック幅や基準となる中心線の位置を正確に把握するには、各自治体の建築指導課などに確認してみましょう。
要セットバック物件を購入する際に知っておくべきこと
要セットバック物件を購入する際には、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。ここで詳しく解説しましょう。
前面道路が狭く、防災性に欠ける
要セットバック物件は前面道路の道幅が狭いため、消防車や救急車といった緊急車両が来るまでに時間がかかることも少なくありません。大型消防車は、そもそも入ってこられないこともあるでしょう。
要セットバック物件を購入するなら、万が一火事や災害などが起こった際に対応が遅れたり、救助が受けられなかったりする可能性を頭に入れておきたいものです。
また道幅が狭ければ、それだけ住宅が密集していることになります。すると火事も延焼しやすくなりますし、地震の落下物で被害を受ける可能性も高まることでしょう。
建て替えの際に、建物が小さくなる
要セットバック物件を建て替えると、今までより小さな建物になることがほとんどです。建物をそのままセットバックさせても大丈夫なくらい奥行きのある土地でも、同じ大きさの建物が建てられるとは限りません。
セットバックさせる際には、セットバック部分を除いた土地の面積で建ぺい率や容積率を計算することになります。当然のことながらセットバック前よりも上限が低くなるので、小さな建物しか建てられなくなることが多いのです。
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売却の際に買い手がつきにくい
要セットバック物件のデメリットは、決して少なくありません。要セットバック物件に対するマイナスイメージもあり、売りに出してもなかなか買い手がつかないことがしばしば起こります。
永住すると決めている場合はともかく、いずれ売りに出す予定があるなら、要セットバック物件は慎重に検討した方がいいでしょう。
セットバックした分の道路工事費用が自己負担になることも
セットバックをした部分を道路として使うには、舗装しなければなりません。実は舗装のための調査費用や工事費用を、セットバックした土地の所有者が支払わなければならないことがあります。
多くの市町村では、舗装にかかる費用を負担してくれるか、補助金によって補填するといった制度を採用しています。しかし、道路整備予算がなくなってしまった、道路整備をそれほど急いでない地域だったといった理由で支払われないことも。
不動産会社や建築会社なら、自治体が道路整備に積極的かどうか、情報を持っていることがあります。要セットバック物件の購入を検討しているなら、不動産会社や建築会社に事情を聞いてみるのもいいでしょう。
セットバック後は、固定資産税の非課税手続きが必要
セットバックで土地の一部を道路として提供しても、セットバック分の土地の名義が変わるわけではありません。所有者は自分のままなので、当然のことながらセットバック部分にも固定資産税がかかってきます。
ただし、セットバック部分は道路として使われているので、申請すれば固定資産税は非課税となります。申請には土地の登記薄謄本やセットバック部分の地積測量図をはじめ、各市町村が定めた書類が必要になります。
注意すべきは、セットバックした土地の所有者が申請しない限り、非課税にはならないことでしょう。例えわずかな金額であっても、毎年支払い続けた場合の総額は馬鹿にできません。損をしないためにも、忘れず申請したいものです。
できればセットバック分の土地を自治体が買い取ってくれればいいのですが、そういった対応をしている自治体はごく一部に限られます。それどころか、寄付や無償提供であっても、手続きの煩雑さから断られてしまうことも。
セットバック分の土地について、どんな対応をとっているかは自治体によって異なります。気になるようなら、直接自治体に問い合わせてみるといいでしょう。
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要セットバック物件にもメリットがある
デメリットの多い要セットバック物件ですが、意外なメリットもあります。ここでは要セットバック物件のメリットに注目してみましょう。
要セットバック物件は割安なことが多い
要セットバック物件は、売りに出してもなかなか買い手がつかないといいました。そのため、相場よりも安い価格で売りに出されていることがほとんどです。
セットバック後でも十分な土地の広さが確保できる場合は、購入を検討する価値があります。セットバック後の建ぺい率や容積率など、セットバック以外の建築制限を確認した上で、お得に購入するのもいいでしょう。
建て替えをするまでは、そのまま住める
要セットバック物件は、建てられた当時は適法であっても、現行の法律に合わなくなってしまった「既存不適格物件」です。決して違法建築ではありません。
そのため建て替えをしない限り、セットバックを行わなくても罰せられることはありません。柱や屋根といった家の構造に関わる部分を変更しなければ、リフォームをすることも可能です。
例えば、「そう遠くない未来に子供が独立するので、建て替える際にはもっと小さな家にしたい」といったケースなら、要セットバック物件は家と土地をお安く手に入れるチャンスといってもいいでしょう。
自治体によっては土地の買い取りや補助があることも
ごく一部の自治体に限られますが、セットバックをすることで補助金が出たり、セットバック部分の買い取りに応じてくれたりする自治体もあります。そういった地域なら、要セットバック物件を購入しても、損をすることはありません。
購入を検討している要セットバック物件があれば、管轄している地域の自治体がどんな対応をしているか調べてみましょう。自治体に直接問い合わせれば、教えてもらえるはずです。
まとめ
要セットバック物件はデメリットが多く、セットバックを行った後もさまざまな手続きが必要で面倒な不動産といえます。しかし、求める条件を満たしているなら、購入しても決して損ではありません。
本当に要セットバック物件を購入していいのか判断に迷ったら、住宅建築だけでなく土地取引の経験も豊富なタクトホームにぜひご相談ください。それぞれのご家族の事情やご希望も伺った上で、よりよい選択ができるようアドバイスを行っています。まずはお気軽にタクトホームを訪れてみませんか。
