家がほしいと思っている人なら、「建ぺい率」「容積率」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
土地を購入して住宅を新築する時には、必ず必要になる基礎知識です。
建ぺい率や容積率によっては、想定より建てられる家が小さくなってしまうなんてことも。
家を建てるなら、建ぺい率と容積率の意味や詳しい計算方法について知っておきましょう。
Contents
建ぺい率と容積率とは
建ぺい率と容積率は「敷地に対してどのくらいの大きさの家が建てられるか？」を決める数値です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
建ぺい率の意味
建ぺい率とは、敷地面積に対して建物の面積がどのくらいあるのかを示す数値です。
敷地を真上から見た時に、建物が敷地面積の何割を占めているかを表していると考えると分かりやすいかもしれません。
漢字では「建蔽率」あるいは「建坪率」と書きます。
土地を買った人全員が敷地いっぱいに家を建ててしまうと、建物同士が密集して生活環境が悪くなったり、火事の際に延焼しやすくなったりといったことが起こります。
そういった問題を避けるため、建ぺい率が定められているのです。
たとえば100平方メートルの土地で、建ぺい率が60％だったとしましょう。
これは最大60平方メートルまでは建物を建ててもいいということです。残り40％に当たる40平方メートルは、残しておかなければなりません。
建ぺい率は土地によって決められているので、同じ広さの土地なら建ぺい率も同じというわけではありません。
ですから土地を購入する際には、その土地の建ぺい率を確認しておくことが大事です。
でないと土地を買ってしまってから「思ったような家が建てられない」ということにもなりかねません。
容積率の意味
容積率とは、敷地面積に対して建物の「延べ床面積」がどのくらいあるのかを示す数値です。
延べ床面積とは、1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積……のように、建物内のすべてのフロアの床面積を合計したものです。
たとえば100平方メートルの土地で、建ぺい率が150％だったとしましょう。
これは延べ床面積が最大で150平方メートルの家を建てられるということ。
すると「1階50平方メートル＋2階50平方メートル＋3階50平方メートル」のような3階建ての家や、「1階75平方メートル＋2階75平方メートル」のような2階建ての家が考えられます。
なぜ容積率が決められているのかというと、土地の広さと居住人口のバランスをとるためです。
容積率も建ぺい率と同じように、場所によって細かく規定されています。
建ぺい率の計算方法
建ぺい率の計算方法は、それほど難しくありません。
建築面積÷敷地面積×100＝建ぺい率（％）
で求められます。
ひとつ気をつけておきたいのは、場合によっては駐車スペースやウッドデッキも建物面積に組み入れて、計算する場合があることです。
建ぺい率の計算では基本的に、屋根のある部分が建物と見なされます。
ガレージやカーポートなど屋根つきの駐車スペースは、建物面積に含まれると考えておきましょう。
ただし緩和措置もあって、
- 天井の高さが2.1メートル以上ある
- 柱の間隔が2メートル以上ある
- 外壁のない部分が4メートル以上連続している
- 平屋建ての家のカーポートである
という条件を満たせば、「家の端から1メートル以内の部分は、建物面積に含めない」こととされています。
ウッドデッキも同じように、屋根がなければ建物面積に含まれません。
屋根付きであっても、家と接している部分以外の三方向に壁がなく、家から突き出ている部分が2メートル以内なら、建物面積に含まなくて済みます。
関連記事：建築面積とは？延床面積や敷地面積との違いを知っておこう
容積率の計算方法
容積率の計算方法も、建ぺい率とほぼ違いはありません。
延べ床面積÷敷地面積×100＝容積率（％）
で求められます。少々ややこしいのは、「家のどの部分までが延べ床面積に含まれるか」という問題です。
基本的に延べ床面積に含まれないものとしては、玄関、吹き抜け、出窓が挙げられます。
バルコニーやベランダについても、家から突き出している部分が2メートル以内なら、延べ床面積には含めなくて済みます。
家の中にある階段は延べ床面積に含まれますが、非常階段のような外階段は含まれません。
建物内にあるビルトインガレージについては、建物面積の5分の１の広さまでなら除外できます。
また地下室がある場合、建物面積の3分の１以下までは、延べ床面積には含まれません。
ロフトのような小屋裏収納については、ロフトを設置した階の床面積の2分の1以下までなら、延べ床面積から除外できます。
建ぺい率と容積率はどうやって決まるのか
建ぺい率と容積率は土地ごとに決められているといいましたが、どういった根拠で決まるのでしょうか。
その理由についてご説明します。
用途地域によって建ぺい率と容積率は決まる
建ぺい率と容積率は、用途地域によって決められています。
用途地域とは都市計画法に基づいて、エリアごとに「どんな目的で使われる土地なのか」を定めたものです。
もしも住宅街の中に大きな工場が建っていたら、騒音や日当たりなどのトラブルが出てくることでしょう。
そういった事態を避け、計画的に市街地を作るために、13の用途地域が設定されているのです。
たとえば「第1種低層住居専用地域」は主に住宅専用のエリアです。
一戸建てのほか、高さ10m程度の低層集合住宅や学校が建てられますが、店舗は床面積50平方m以下のごく小規模のものしか建てられません。
「第2種低層住居専用地域」は第1種に準じる住宅専用エリアです。
一戸建てのほか、高さ10m程度の低層集合住宅、学校、床面積150平方m以下の小規模店舗が建てられます。
このように、用途用地によって建てられる建物の種類や規模、建ぺい率や容積率が設定されています。用途用地ごとの建ぺい率、容積率について、一覧表にまとめましたのでご参照ください。
関連記事：用途地域とは？種類・特徴・建築制限・調べ方を知って、失敗しない土地選びを！
建ぺい率が緩和されるケース
建ぺい率は法律に基づいて決められているので、基本的に変更はできません。
ただし、一定の条件を満たせば、建ぺい率が緩和されることがあります。
建ぺい率が80％で、同時に防火地域に定められている土地の場合、耐火建築物の基準を満たした建物なら、建ぺい率は100％になります。
本来なら土地面積の80％までしか使えないところ、敷地の端ギリギリまで使って建物を建てていいということです。
ほかにも建ぺい率が緩和されることがあります。
防火地域内または準防火地域内で耐火建築物または準耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率が10％プラスになります。
また行政の指定した用件を満たす角地も、建ぺい率が10％プラスされます。
ただし角地の定義は自治体によって異なるため、建ぺい率の緩和が適用されるかどうかは事前に確認しておきましょう。
容積率が緩和されるケース
容積率は土地が面している道路の幅によって決められていますが、杓子定規に判断すると、広い道路に面した土地と、その隣にある細い路地に面した土地では、極端に容積率が変わってしまいます。
そういった不自然な事態を防ぐため、容積率にも緩和の特例が設けられています。
容積率の緩和の条件は、「幅15m以上の特定道路からの距離が70m以内で、前面道路の幅員が6m以上12m未満であること」。
どのくらい緩和されるかは、特定道路からの距離に応じて変わってきます。
ただ容積率については、あらかじめ決まっている値よりも強化されてしまうケースもあるので注意が必要です。
土地が面している道路の幅が12m以下の場合、「道路幅×0.4×100」と「指定の容積率」のどちらか小さいほうが適用されます。
例えば幅4mの道路に面した、容積率200％の土地があったとしましょう。
先ほどの計算式に当てはめると、「4m×0.4×100＝160％」となります。
すると容積率は、あらかじめ指定された200％ではなく、160％のほうが適用されるというわけです。
建ぺい率、容積率以外の建築制限
建物の大きさを決めるのは、建ぺい率と容積率だけではありません。
それ以外にもさまざまな建築制限があります。
ここでは建ぺい率、容積率以外の建築制限の一部をご紹介しましょう。
建築制限を守らずに家を建ててしまうと、その家は違法建築物となってしまいます。
違法建築物は建物としての価値がゼロと判断されるため、住宅ローンの利用もできなくなります。
斜線制限
斜線制限は、建物の高さを制限するものです。
ある地点から斜め上に向かってガイドラインを引き、建物はガイドラインの内側に収まるように建てなければいけないと定めています。
斜線規制には、「道路斜線」「隣地斜線」「北側斜線」の3種類があります。
道路斜線は、道路の日当たりや見通しなどを確保するために設定されています。
隣地斜線は、隣地の日当たりや風通しを確保するためのもの。
北側斜線は、北側に隣り合った土地の採光を確保するために定められています。
道路斜線は基本的にどんな土地でも適用されますが、隣地斜線は低層住宅専用地域・田園住宅地域以外の用途用地、北側斜線は低層住宅専用地域・田園住宅地域・中高層住宅地域のみに適用されます。
絶対高さの制限
第1種・第2種低層住居専用地域では、10mまたは12mの絶対高さの制限があります。
規定された容積率の中に収まっていたとしても、絶対高さの制限を超える高さの建物は建築できません。
とはいえ一般住宅は3階建てでも10m程度なので、ほぼ問題にならないと言っていいでしょう。
現実的には、絶対高さの制限よりも斜線規制によって、住宅の高さを制限されることのほうが多くなっています。
高度地区の制限
高度地区とは、どのくらいの高さの建物が建てられるかが規定されているエリアのこと。
建物の高さの最低限度を定めた「最低限度高度地区」と、最高限度を定めた「最高限度高度地区」があります。
ただし最低限度高度地区は高度地区全体の1％未満しかないため、一般的に高度地区というと最高限度高度地区のことだと考えていいでしょう。
高度地区の制限は各自治体ごとに定めているため、どんな制限内容なのかは自治体によって違います。
どこが高度地区に指定されているのか、どんな制限内容なのかは、自治体のホームページなどで公表されているので確認してみましょう。
まとめ
建ぺい率や容積率といった建築制限についてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。
家を建てるための土地を探す段階から、さまざまな建築制限についてひと通り知っておかないと、思ったような家が建てられなくなってしまうリスクがあります。
しかし、細かな規制について調べて計算しつつ要望に合った土地を探すには、大変な労力が必要です。
そんな時はタクトホームにご相談ください。
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