長期優良住宅とは？認定基準から申請するメリット・デメリットまで詳しくご紹介

家の新築やリフォームを考えているなら、長期優良住宅の認定を受けた方が良いと聞いたけれど、どのような制度かよくわからないと悩んでいる方もいるでしょう。

この記事では長期優良住宅とはどのような住宅なのか、また申請するメリット・デメリットなど詳しくご紹介します。

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて、長期に渡り良好な状態で使用するための条件を満たしたと認定された住宅のことを指します。

2022年7月現在、認定は住宅の新築・増築・改築を対象に行われており、2021年度末には一戸建ての住宅の認定数が累計で133万1737戸となりました。

認定される戸数は、新築戸建住宅の場合、年間10万件前後で推移しており、1/4程度が長期優良住宅と認定されているのです。

参考：国土交通省「長期優良住宅のページ　認定実績（全国計）」

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の技術基準の概要について」

長期優良住宅の認定が行われるようになった背景とは？

長期優良住宅の認定が行われるようになった背景には、どのようなことがあるのかを考えてみましょう。

2021年に国土交通省が発表した「令和３年度住宅経済関連データ」によると、消滅した住宅を指す滅失住宅の平均築後年数は、日本では38.2年、アメリカでは55.9年、イギリスでは78.8年でした。

このことから日本では住宅を新築してから消滅するまでの期間が海外と比較すると短いことがわかります。

古くは宮大工に始まり、耐震設計などでも高いレベルを誇る日本の建築技術で建てた住宅が、海外と比較して長く持たないことには矛盾を感じる人も多いのではないでしょうか。

住宅構造が主に木造であること、1601年の関ケ原の戦いから1867年の大政奉還に至るまでの267年間の間に江戸では49回もの大火が発生したこと、世界有数の地震大国であることなどを背景に、日本では少しでも老朽化した建物を壊し新しい建物を建築するスクラップアンドビルドという考え方が生まれました。

このスクラップアンドビルドの考え方を基に日本の住宅は建設され続けてきたため、新築してから消滅するまでの期間が短い傾向にあるのです。

しかし1990年代に入り日本の経済成長が緩やかになると、建物運用の考え方がスクラップアンドビルドにより多くの資金を循環させようとするフロー型から、建物をできるだけ長く使っていこうとするストック型へと変わってきました。

2015年9月に採択された持続可能な開発目標であるSDGsにおいても、目標11として「住み続けられるまちづくりを」が掲げられ、災害に強い丈夫な建物作りが求められています。

これらのことから、長期に渡り良好な状態で使用するための条件を満たす長期優良住宅は、ストック型の建物運用ができ、住み続けられるまちづくりにも対応できるため、認定数が増加してきていると言えるのではないでしょうか。

参考：国土交通省「令和３年度住宅経済関連データ」

長期優良住宅の認定基準について

長期優良住宅の認定基準とはどのようなものなのでしょうか。

認定基準は新築と増築・改築でわかれているため、それぞれの概要をご紹介します。

新築の認定基準

長期優良住宅の新築の認定基準を表にまとめました。

認定基準の項目	概要	認定基準	戸建住宅	共同住宅等
劣化対策	・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できる	・劣化対策等級（構造躯体等）等級3かつ 構造の種類に応じた基準	〇	〇
耐震性	・極めてまれに発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るために、損傷のレベルの低減を図る	・耐震等級（倒壊等防止）等級２または耐震等級（倒壊等防止）等級１かつ安全限界時の層間変形を 1/100（木造の場合 1/40）以下または品確法に定める免震建築物	〇	〇
省エネルギー性	・必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されている	・断熱等性能等級　等級4	〇	〇
維持管理・更新の容易性	・構造躯体に比べて耐用年数が短い設備や配管について、維持管理（点検・ 清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられている	・維持管理対策等級（専用配管）等級３ ・（共同住宅等のみ適用）維持管理対策等級（共用配管）等級３ ・（共同住宅等のみ適用）更新対策（共用排水管）等級３	〇	〇
可変性	・住む人のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられている	・躯体天井高さ 2,650mm以上	―	〇
バリアフリー性	・将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されている	・高齢者等配慮対策等級（共用部分）等級３	―	〇
居住環境	・良好な景観を作りその他の地域における居住環境の維持や向上に配慮されたものである	・地区計画、景観計画、条例によるまちなみなどの計画、建築協定、景観協 定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る	〇	〇
住戸面積	・良好な居住水準を確保するために必要な規模となっている	・戸建住宅 75 ｍ２以上 ・共同住宅　55m2以上	〇	〇
維持保全計画	・建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画がされている	・住宅の構造耐力上主要な部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分、住宅に設ける給水または排水のための設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定	〇	〇
災害配慮	・自然災害による被害の発生の防止や軽減に配慮されたものである	・災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、 所管行政庁が定めた措置を講じる	〇	〇

表の中の「等級」は住宅性能表示制度に基づいた数字となるため、詳細は国土交通省の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のページで確認してみてください。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（新築版）」

参考：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

増築・改築の認定基準

長期優良住宅の増築・改築の認定基準を表にまとめました。

認定基準の項目	概要	認定基準	戸建住宅	共同住宅等
劣化対策	・数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できる	・劣化対策等級（構造躯体等）等級3かつ 構造の種類に応じた基準	〇	〇
耐震性	・極めてまれに発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るために、損傷のレベルの低減を図る	・耐震等級（倒壊などの防止）等級１（新耐震基準相当）または品確法に定める免震建築物	〇	〇
省エネルギー性	・必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されている	・断熱等性能等級　等級4または断熱等性能等級　等級3かつ一時エネルギー消費量等級等級4	〇	〇
維持管理・更新の容易性	・構造躯体に比べて耐用年数が短い設備や配管について、維持管理（点検・ 清掃・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられている	・維持管理対策等級（専用配管）等級３ ・（共同住宅等のみ適用）維持管理対策等級（共用配管）等級３ ・（共同住宅等のみ適用）更新対策（共用排水管）等級３	〇	〇
可変性	・住む人のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられている	・躯体天井高さ 2,650mm以上または居室天井高さ2,400ｍｍ以上	―	〇
バリアフリー性	・将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されている	・高齢者等配慮対策等級（共用部分）等級３	―	〇
居住環境	・良好な景観を作りその他の地域における居住環境の維持や向上に配慮されたものである	・地区計画、景観計画、条例によるまちなみなどの計画、建築協定、景観協 定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る	〇	〇
住戸面積	・良好な居住水準を確保するために必要な規模となっている	・戸建住宅 75 ｍ２以上 ・共同住宅　55m2以上	〇	〇
維持保全計画	・建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画がされている	・住宅の構造耐力上主要な部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分、住宅に設ける給水または排水のための設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定	〇	〇
災害配慮	・自然災害による被害の発生の防止や軽減に配慮されたものである	・災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、 所管行政庁が定めた措置を講じる	〇	〇

新築と比較すると耐震性の内容、省エネルギー性の等級、可変性の内容に違いがあるため、詳細は一般社団法人住宅性能評価・表示協会のホームページから確認してみましょう。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（改築版）」

長期優良住宅の認定手続きの流れ

長期優良住宅とは、どのような手続きを経て認定へと至るのでしょうか。

新築と増築・改築時で方法が異なるため、それぞれご紹介します。

新築時における認定手続きの流れ

新築時における認定手続きの流れは次の通りです。

①長期使用構造等であるかの確認の申請

建築主や分譲事業者、または施工事業者が代理で登録住宅性能評価機関に申請を行います。

必要な書類は次の通りです。

• 確認申請書または設計住宅性能評価申請書
• 添付図書

②確認書等の交付

登録住宅性能評価機関が確認書または住宅性能評価書（長期使用構造等であることの確認結果が記載されたもの）を交付します。

③認定申請

所管の行政庁に認定申請を行います。

必要な書類は次の通りです。

• 認定申請書
• 添付図書

④認定・着工

所管の行政庁が適合審査・認定を行った上で認定通知書を交付し、着工します。

⑤工事完了

工事が完了したら完了報告を行います。

⑥維持保全計画に基づく点検

維持保全計画に基づいて定期的（10年以内）に点検を行うことです。

点検結果に基づいて必要に応じた調査・修繕・改良を行い、その結果を記録し、保存する必要があります。

所管の行政庁がどこかわからない人向けに、一般社団法人住宅性能評価・表示協会では検索システムを用意してあるので、ぜひ活用してみてください。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（新築版）」

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅建築等計画の認定を行う所管行政庁の検索」

増築・改築時における認定手続きの流れ

増築・改築時における認定手続きの流れは次の通りです。

①インスペクション（現況調査）の実施

現況調査を行い状況調査書の作成を行います。

②長期使用構造等であるかの確認の申請

建築主や買取再販事業者、または施工事業者が代理で登録住宅性能評価機関に申請を行います。

必要な書類は次の通りです。

• 認定申請書
• 添付図書（状況調査書を含む）

③確認書等の交付

登録住宅性能評価機関が確認書を交付します。

④認定申請

所管の行政庁に認定申請を行います。

必要な書類は次の通りです。

• 認定申請書
• 添付図書

⑤認定・着工

所管の行政庁が適合審査・認定を行った上で認定通知書を交付し、着工します。

⑥工事完了

工事が完了したら完了報告を行います。

⑦維持保全計画に基づく点検

維持保全計画に基づいて定期的（10年以内）に点検を行うことです。

点検結果に基づいて必要に応じた調査・修繕・改良を行い、その結果を記録し、保存する必要があります。

新築の時とは現況調査に基づいた状況調査書が必要となるという違いがあるため注意しましょう。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（改築版）」

長期優良住宅の認定を受けるメリットとは？

長期優良住宅の認定を受けると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

3つご紹介します。

補助金がもらえる

長期優良住宅の認定を受けた場合、補助金をもらうことができます。

2022年7月現在申請可能な補助金を3つご紹介しますが、補助金は年度によって内容や申請期間、申請方法が異なるため、実際に活用する際は最新情報を収集するよう心掛けてみてください。

関連記事：【2022年版】最大250万円？長期優良住宅の補助金・税制優遇とは？

【新築】地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業とは、地域の中小工務店を中心として構成された原木供給・製材・建材・設計・施工などの業者グループを国土交通省が評価・採択し、そのグループが行う省エネルギー性能や耐久性能に優れた木造住宅の供給に対して補助を行うものです。

2022年度は110万円～140万円の補助金をもらうことができるため、自分が建築・施工したい工務店が国土交通省に採択されているかどうかを確認することから始めてみましょう。

参考：地域型住宅グリーン化事業評価事務局「地域型住宅グリーン化事業（評価）」

【新築】市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、国土交通省が行っている都市再開発法に基づいた補助事業の1つで、長期優良住宅の整備を含む事業も費用の一部を補助してもらうことができます。

長期優良住宅の場合、補助率が2/5となるので、対象となるかどうかを国土交通省に問い合わせてみましょう。

参考：国土交通省「長期優良住宅のページ　長期優良住宅に係る支援制度一覧」

【新築・増築・改築】こどもみらい住宅支援事業

こどもみらい住宅支援事業とは、若者夫婦世帯や子育て世帯が高い省エネ性能のある新築住宅を取得したり、省エネ改修をしたりすると新築の場合は住宅の省エネ性能に応じて、リフォームの場合は、実施する補助対象工事および発注者の属性などに応じて補助金がもらえる制度です。

注文住宅の新築や新築分譲住宅の購入においては60万円～100万円、リフォームにおいては5万円～60万円を補助してもらえるので、まずはホームページで詳細を確認してみましょう。

参考：こどもみらい住宅支援事業事務局「こどもみらい住宅支援事業」

【増築・改築】長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、戸建住宅や共同住宅が長寿命化や省エネ化を目的としたリフォームを行った場合、その工事費やインスペクション（現況調査）費を補助する制度です。

補助率は補助対象経費の1/3で、限度額は1戸あたり200万円となるので、リフォームを計画している人はホームページで詳細を確認してみましょう。

参考：国立研究開発法人建築研究所「長期優良住宅化リフォーム推進事業【総合トップページ】」

関連：【2022年版】最大250万円？長期優良住宅の補助金・税制優遇とは？

住宅ローンの金利を引き下げてもらえる

長期優良住宅の認定を受けた場合、住宅ローンの金利を引き下げてもらえます。

【新築・増築・改築】フラット35S

フラット35Sとは、全期間固定金利の住宅ローンであるフラット35を申し込んだ人が長期優良住宅を取得した場合、借入金利を一定期間引き下げる制度です。

金利Aプランでは当初10年間年0.25％、金利Bプランでは当初5年間年0.25％の金利が引き下げてもらえるので、住宅ローンを組む場合、まずは詳細をホームページで確認してみましょう。

参考：住宅金融支援機構「フラット35S」

【新築・増築・改築】金利引継特約付きフラット35

金利引継特約付きフラット35とは、フラット35の返済中に長期優良住宅を売却する場合、その住宅を購入する人に債務を引き継ぐことができるローンです。

長期優良住宅の認定を受けた場合のみ適用されるので、フラット35の住宅ローンを利用する場合は一度詳細を確認しておくのが望ましいでしょう。

参考：住宅金融支援機構「金利引継ぎ特約付き【フラット35】のご利用条件」

【増築・改築】フラット35リノベ

フラット35リノベとは中古住宅の購入に合わせて長期優良住宅へのリフォームを実施するとフラット35の借入金利を引き下げる制度です。

当初5年間または当初10年間、金利を年0.5％引き下げることができるので、リフォームを計画している人は詳細を確認してみましょう。

参考：住宅金融支援機構「フラット35リノベ」

【新築・増築・改築】フラット50

フラット50とは長期優良住宅を取得する場合に利用できる最長50年の全期間固定金利住宅ローンです。

前述のフラット35Ｓと併用でき金利引継特約も利用できるため、毎月の返済額を抑えて長期優良住宅を取得したい人におすすめです。

参考：住宅金融支援機構「フラット50」

関連記事：住宅ローンの選び方はどうすればいい？5つのポイントをご紹介

税金の特例措置が適用される

長期優良住宅の認定を受けることで、税金の特例措置が適用されます。

新築の場合

新築の場合次のような特例措置を受けられます。

①2023年12月31日までに入居した場合

• 所得税（住宅ローン減税）の限度額の引き上げ
• 標準的な性能強化費用相当額（上限650 万円） の10％を、その年の所得税額から控除

②2024年3月31日まで入居した場合

• 登録免許税の税率の引き下げ
• 不動産所得税の控除額の増額
• 固定資産税の減税措置適用期間の延長

金額の詳細を知りたい人は、国土交通省に問い合わせをしてみましょう。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（新築版）」

改築・増築の場合

改築・増築の場合次のような特例措置を受けられます。

①2023年12月31日までに入居した場合

• 標準的な工事費用相当額の10％などをその年の所得税額から控除

②2024年3月31日まで入居した場合

• 固定資産税の一定割合を減額

金額や減額期間などを知りたい場合、国土交通省に問い合わせることをおすすめします。

参考：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について（改築版）」

関連記事：家を建てるときにかかる税金とは？5つの税金について計算方法や軽減措置をご紹介

長期優良住宅の認定を受けるデメリットとは？

長期優良住宅にはメリットが多いですが、デメリットについても3つご紹介します。

着工までに時間がかかる

長期優良住宅は申請後認定通知書をもらってから着工する必要があるため、書類作成や現況調査などに時間がかかるとその分だけ着工までの時間が伸びてしまいます。

所管の行政庁における適合審査・認定にかかる時間を早めてもらうことはできないため、手続きがスムーズに行えるよう準備を整えておくことが大切です。

コストがかかる

長期優良住宅は新築や増築・改築それぞれの認定基準を満たす必要があるため、建築コストが上がることが想定されます。

補助金を申請したり、税金の特例措置を活用したりしてコストが増加した分を補うようにしましょう。

点検が欠かせない

長期優良住宅においては維持保全計画に基づいて定期点検を行う必要があります。

また修繕・改良を行った場合、その結果を記録し保存しなければなりません。

長く安心して住むためには手間もかかることを覚えておきましょう。

長期優良住宅の認定を受けたいなら、タクトホームへご相談ください

長期優良住宅の認定を受けたいという方は、タクトホームへご相談ください。

タクトホームでは、長期優良制度の基準にも用いられている住宅性能表示制度の耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）・耐震等級（構造躯体の損傷防止）・耐風等級・ホルムアルデヒド等級・劣化対策等級・維持管理対策等級の6つの項目において、最高等級仕様の家づくりをすることが可能です。

また引き渡し後もアフターサービスとして定期点検、指定工事などを行うだけではなく、不具合が発生した場合専用のお客様センターよりご相談いただくことで、安心・安全にお住まいいただくことができます。

長く、心地よく暮らせる住まい作りを考えているなら、ぜひタクトホームにお声がけください。

タクトホーム株式会社｜グラファーレの注文住宅 G-fit (tacthome.co.jp)

まとめ