物件情報を見ていると、市街化区域や市街化調整区域といった記載を目にすることが多いでしょう。
市街化調整区域は原則として家を建てられない区域ですが、一定の条件を満たせば家を建てて住むことも可能です。
本記事では、市街化調整区域の概要と家を建てる方法、市街化調整区域に住むメリット・デメリットなどお伝えしていきます。
Contents
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、自治体によって指定された市街化を抑制された区域のことを言います。
まずは、市街化調整区域の基本について確認していきましょう。
都市計画法で区分された区域
計画的な都市の発展のための都市計画法によって、土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き区域」の3つに区分されています。
地方自治体は、自治体ごとに都市計画法に基づいて区域の区分を指定します。
市街化区域とは、おおよそ10年を目安に優先的に市街化を進めていく区域や、すでに住宅街や商業施設がある市街化された区域のことです。
一方、市街化から農村地を守るために区分されるのが「市街化調整区域」となります。
原則として家を建てられない
市街化調整区域では、市街化を抑制するために原則として家を建築できません。
ただし、建築自体ができないわけではなく、自治体に申請して建築などの条件を満たし、開発許可を得ると建築が可能になります。
とはいえ、建築には都市計画法34条に定められた基準を満たすなどの制限がかかるので、慎重に家づくりを進める必要があるのです。
また、すでに建っている家を建て替える場合にも許可が必要になります。
中古の住宅を購入したからと言って、自由に建て替えやリノベーションできない点にも注意しましょう。
市街化調整区域で家を建てる3つの方法
市街化調整区域は、市街化区域よりも制限が厳しいですが、家を建てられないわけではありません。
市街化調整区域で家を建てる方法としては、次の3つがあります。
- 許可不要の家を建てる
- 開発許可を得た土地を選ぶ
- 宅地利用可能な土地を選ぶ
許可不要の家を建てる
市街化調整区域であっても許可を得ずに家を建てられる条件が以下の通りです。
- 農林漁業を営む者の居住用建築物
つまり、農林漁業を営む人のための家なら、許可を得ずに家を建設できるのです。
ただし、許可が不要かどうかは自治体によって判断が異なる場合があるので、事前に自治体に確認するとよいでしょう。
開発許可を得た土地を選ぶ
ディベロッパーなどが大規模に開発した分譲地のように、すでに開発許可を得ている土地であれば、その土地を購入した人は家を建てられます。
大規模に開発された土地であれば、通常の市街化区域と同じようになります。
ただし、建築できる家については、低層の戸建てというような制限がかかる場合があるので、自治体に確認することが大切です。
宅地利用可能な土地を選ぶ
市街化調整区域のすべてが家を建てられないわけではありません。
すでに宅地であった土地など宅地利用可能な土地もあるのです。
そのような土地であれば、開発許可を得なくても住宅の建築ができます。
ただし、建てられる家については一定の条件をクリアする必要があり、開発許可は不要でも建築許可が必要になる点は注意しましょう。
また、市街化調整区域で建築する場合住宅ローンが利用できない可能性があります。
市街化調整区域の土地は制限が多く担保としての価値が低いため、金融機関によっては住宅ローンの対象外という場合があるのです。
家の購入で住宅ローンの利用を検討している場合は、事前に市街化調整区域でも利用できるか確認するようにしましょう。
市街化調整区域の土地で家を建てる3つのメリット
メリットとしては、次の3つが挙げられます。
- 価格が安い
- 静かな環境に住める
- 広い土地が多い
それぞれ見ていきましょう。
価格が安い
市街化調整区域は、建物の建築に規制がかかり自由に開発できないことから、土地を安く購入できます。
一般的には、市街化調整区域の土地は市街化区域の7～8割ほどの価格で取引されるケースが多いでしょう。
土地の購入費用を抑えることで、その分を建築費に回せるというのは大きなメリットとなります。
また、市街化調整区域の場合、購入後にかかる固定資産税も安いという特徴があります。
土地にかかる固定資産税は、原則土地の評価額×1.4%です。
市街化調整区域の場合、土地の活用に制限があるため評価額自体が低く、固定資産税の負担も軽減できます。
関連記事：持ち家にかかる固定資産税・都市計画税はいくら？計算方法を確認しておこう
静かな環境に住める
市街化調整区域は、基本的に商業施設がほとんどなく人出が少ないため静かな環境です。
自然豊かな場所が指定されていることも多く、落ち着いた環境で生活できるでしょう。
隣の家までの距離が遠いという場合も珍しくないので、のびのびと子育てする際にもおすすめの環境です。
関連記事：都心と郊外住むならどっちがいい？メリット・デメリットや選び方のポイント
広い土地が多い
土地の価格が安いため、広い土地も検討しやすいというメリットがあります。
市街化区域なら50坪しか買えない予算でも、市街化調整区域なら100坪購入できる場合もあるでしょう。
広い土地であれば、ゆったりとした間取りの大きい家や広い庭を持つことも可能です。
関連記事：「南向きの土地がベスト」は本当？ 注文住宅の建築では土地の方角にも注意
市街化調整区域の土地で家を建てる3つのデメリット
市街化調整区域で家を建てるにはデメリットも多いので、注意が必要です。
デメリットとしては、次の3つが挙げられます。
- 生活に必要な施設が近くにないことが多い
- 土地の整備にコストがかかりやすい
- インフラの整備にコストがかかるケースがある
それぞれ見ていきましょう。
生活に必要な施設が近くにないことが多い
基本的に市街化調整区域は農林漁業のための土地であり、商業施設や居住用建物を建設できません。
そのため、買い物や病院・学校といった日常生活に必要な施設が近くにない場合があります。
交通インフラも整っていない場合もあり、バスや電車が1時間に1本あるかないかという地域も少なくありません。
市街化調整区域に住むなら車が必須となるでしょう。
土地の整備にコストがかかりやすい
もともと農地や山地と言った土地であるため、住めるように整備する必要があります。
木の伐採や埋蔵物の撤去などが必要になるケースも多く、整備コストがかかりやすい点に注意しましょう。
インフラの整備にコストがかかるケースがある
場所によっては、水道・ガス・電気といった生活インフラが整っていない場合もあります。
近くに電線がない場合や電気を引くための工事に費用がかかります。
上水道は整備されている可能性は高いですが、下水道が通っていない地域は珍しくありません。
下水道が整っていない場合、浄化槽の設置などで費用がかかってきます。
このように、土地の購入費や建築費用を抑えられてもインフラ整備で高額な費用がかかってしまい、トータルでは市街化区域と変わらない、という場合もあるのです。
市街化調整区域の中にはインターネットが不安定という場所も少なくありません。
リモートワークの拠点として検討している場合などでは、インターネット回線についても事前に調べるようにしましょう。
また、せっかく整備して住めるようにしても、将来的に売却が難しい土地である点も注意が必要です。
市街化調整区域は、制限が多く活用しにくい土地のため買い手が多くありません。
将来的に売却を検討している場合、簡単に売却できない土地であるという点は意識しておきましょう。
まとめ
市街化調整区域についてお伝えしました。
市街化調整区域は原則として家を建てられませんが、一定の条件を満たせば家を建てて住むことが可能です。
本記事でご紹介したメリット・デメリットなどご参考に、市街化調整区域で家を建てて住むことを一つの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。
