持ち家の所有者には毎年固定資産税や都市計画税が課されます。
地価によっては大きな金額になることもあるため、所有することになる前に、毎年どの程度の負担が発生するかなど知っておくようにしましょう。
本記事では、すでに持ち家を所有されている方や、これから所有する予定の方に向けて、固定資産税や都市計画税の概要と計算方法などをご紹介していきます。
しかし、あくまでも一般的なご紹介ですので、正確な情報に関しましては税理士や税務署へお尋ねください。
Contents
持ち家を保有するのにかかる税金の種類
持ち家の所有者が毎年負担しなければならない税金として、次の2種類があります。
- 固定資産税
- 都市計画税
固定資産税
固定資産税は、所有する不動産に課せられる税金です。
課せられる不動産は住宅だけでなく、土地や畑・山林・倉庫などおおよそすべての不動産が課税対象となります。
毎年1月1日時点に登録のある所有者が納税の義務があるため、持ち家を所有した場合所有した翌年から課税されるのです。
中古で家を購入した場合や新築住宅購入時の土地は、購入した年の所有期間※に応じて売主と買主で固定資産税を案分し、決済時に売主に対して支払うのが一般的でしょう。
※地域によっては毎年4月1日の場合もあります。
固定資産税は、自治体が課税する地方税であり、毎年4月～6月頃に自治体から送付される納付書で納税します。
場合によっては数十万以上となる固定資産税を毎年払うことになるため、持ち家を所有する場合は固定資産税についても計画しておくことが大切です。
都市計画税
固定資産税同様に毎年不動産に対して課税されるのが、都市計画税です。
都市計画税は、市街化区域内にある不動産に対して課税される地方税となります。
市街化区域とは、都市計画法に基づいて各自治体が指定している区域の一つです。
概ね10年以内に市街化すべき区域や、すでに市街化されている区域が市街化区域となります。
また、都市計画法では市街化区域以外にも、市街化を抑制する地域に対して「市街化調整区域」やいずれにも該当しない非線引き区域もあります。
都市計画税は、市街化区域内の不動産のみが対象となるため、市街化調整区域に持ち家を持つ場合は課税されません。
都市計画税は、毎年固定資産税と一緒に納付書で通知されるので、不動産の所有者が納税することになるのです。
関連記事：家を建てるときにかかる税金とは？5つの税金について計算方法や軽減措置をご紹介
関連記事：市街化調整区域とは？家を建てる方法やメリット・デメリットを解説
持ち家にかかる固定資産税の計算方法と相場
ここでは、固定資産税・都市計画税の計算方法と相場について見てきましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、次の計算で求められます。
固定資産税＝固定資産税評価額×標準課税（1.4%）
※自治体によっては1.5%や1.6%もあります。
固定資産税は、不動産の評価額である「固定資産税評価額」に税率を乗じることで算出できます。
一般的には、市場価格の70～80％程となるでしょう。
税率は自治体によって異なりますが、ほとんどの自治体が1.4%です。
固定資産税評価額は、自治体が定め納税通知書に記載されている価格となります。
ただし、固定資産税評価額はずっと同じではなく、3年毎に評価替えが行われるため注意しましょう。
また、固定資産税は一定の条件を満たすことで軽減措置を適用できます。
住宅用の土地である場合は、面積に応じて以下のような軽減を受けられるのです。
| 面積 | 軽減内容 | |
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡まで | 固定資産税評価額×1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3 |
建物についても、新築の場合は2024年3月31日まで特例として以下の軽減があります。
| 軽減内容 | 適用期間 | |
| 新築戸建て | 固定資産税×1/2 | 3年間 |
| 長期優良住宅 | 固定資産税×1/2 | 5年間 |
都市計画税の計算方法
都市計画税は以下の方法で計算できます。
都市計画税＝固定資産税評価額×税率（0.3％）
税率は自治体によって異なりますが、上限が0.3%と定められています。
また、都市計画税も固定資産税同様に宅地用の土地では軽減措置を適用できるのです。
都市計画税の軽減は以下の通りです。
| 面積 | 軽減内容 | |
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡まで | 固定資産税評価額×1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×2/3 |
固定資産税・都市計画税の相場
固定資産税・都市計画税の相場は、新築一戸建ての場合以下の通りです。
- 固定資産税：10万円～15万円
- 都市計画税：2万円～4万円
ただし、固定資産税・都市計画税ともに地価に大きく左右されるため、地域によって大きな差があるものです。
それぞれの税金がどれくらいになるかは、希望するエリアの地価などを参考に個別でシミュレーションするようにしましょう。
ここでは、以下の条件で固定資産税・都市計画税をシミュレーションしてみます。
- 新築1戸建て
- 土地評価額：3,000万円
- 建物評価額：1,500万円
- 敷地面積250㎡
まず、土地の固定資産税を算出します。
宅地用の土地なので面積に応じて軽減措置を適用します。
- 200㎡までの部分：2,400万円×1/6＝400万円
- 200㎡を超える部分：600万円×1/3＝200万円
土地の固定資産税＝（400万円＋200万円）×1.4%＝8.4万円
建物も軽減措置を適用できます。
建物の固定資産税＝（1,500万円×1.4%）×1/2＝10.5万円
よって、上記の場合の固定資産税は以下の通りです。
固定資産税＝8.4万円＋10.5万円＝18.9万円
次の都市計画税をシミュレーションします。
宅地用の土地なので面積に応じて軽減措置を適用します。
- 200㎡までの部分：2,400万円×1/3＝800万円
- 200㎡を超える部分：600万円×2/3＝400万円
土地の固定資産税＝（800万円＋400万円）×0.3 %＝3.6万円
建物への軽減はないので、以下のようになります。
建物の都市計画税＝1,500万円×0.3%＝4.5万円
都市計画税は3.6万円＋4.5万円で8.1万円です。
そのため、固定資産税と都市計画税を合わせると税額は27万円になります。
仮に4期に分けて支払うとしても、一期当たり約7万円となるのです。
毎年この額を支出しなければならないため、税金についても支出計画を立てておく必要があります。
固定資産税が最大6倍になる可能性があるケースとは？
軽減措置を適用できれば最大6分の1に減額できる固定資産税ですが、ケースによっては軽減措置を適用できずに高い税額での納税となる場合もあるのです。
軽減措置の適用で注意しなければならないケースとして、次の2つのケースがあります。
- 家を解体したケース
- 空き家対策特別措置法で特定空き家等に指定されたケース
家を解体したケース
固定資産税の土地の軽減措置を適用できるのは、宅地として利用している土地に限られます。
宅地としてみなされるには、土地に住宅が建っている必要があるため、住宅を解体して更地にしてしまうことで、土地の軽減措置を適用できなくなるのです。
更地にした後の活用方法が決まっているなら、更地にしても高い固定資産税が課せられる期間を短くできるでしょう。
しかし、次の活用方法が決まっていない状態で更地を所有し続けると、高い固定資産税を支払い続けなければならないため注意が必要です。
高い固定資産税を毎年支払い続けないためにも、相続などで家を所有して活用法がないからと言って安易に解体するのはやめましょう。
空き家対策特別措置法で特定空き家等に指定されたケース
固定資産税対策の為だけに空き家を所有する場合は、空き家の管理をしっかりする必要があります。
空き家を管理せずに放置していると、近隣に被害を出すことや景観を損なうなどの理由から自治体によって「指定空き家」に指定されてしまう可能性があるのです。
指定空き家となってしまうと、宅地であっても固定資産税の軽減措置を適用できなくなります。
また、空き家を放置していると、瓦が飛ぶなどで近隣に被害が出て、損害賠償請求を受ける可能性もあるのです。
空き家のまま所有する場合は、適切に管理する必要があります。
しかし、空き家の管理にも時間や手間がかかるため、活用する予定がないなら売却するのも一つの手と言えるでしょう。
まとめ
持ち家を所有すると毎年固定資産税や都市計画税がかかります。
地価によっては大きな金額になることもあるため、あらかじめ計算方法などを知っておくことが大切です。
また、特定空き家等に指定されると、固定資産税が最大で6倍になるケースもあるため、持ち家を所有する予定がある方、すでに所有されている方は本記事の内容を参考になさってください。
関連記事：持ち家を維持するために、どんな費用がかかる？ 維持費の内訳や節約ポイント
