住まいを住み替える場合、入居中の物件を売却した上で新居を購入する方法があります。住み替え方法はひとつではありませんが、いずれにしても「確実に家が売れる」とは限りません。今回は、基本的な住み替えパターンを解説するとともに、住み替えで家が売れない場合に実践したい対処法をご紹介します。
住宅の住み替え方法は2パターン
一般的に住み替え方法は、「売却先行（売り先行）」と「購入先行（買い先行）」の2パターンにわかれます。それぞれ住み替えの流れが異なり、メリット・デメリットがあるため、しっかりと内容を把握しておきましょう。
売却先行
売却先行は、物件売却を新居購入より優先的に進める方法です。先に物件を売却した場合、売却資金を手に入れてから新たな物件を探せるというメリットがあります。どの物件を買うか決まった際は、売却で得た費用を新居の購入代金に回せます。
売却先行のデメリットは、物件売却後に新居を購入できないと、仮住まいの維持費が発生し続けます。自分の意に沿わなくても、一定期間は家賃や光熱費を支払うことになるでしょう。
購入先行
購入先行は、現在の住まいを売るより先に、新居を購入しておく方法です。仮住まいを探す必要がなく、より多くの時間を物件探しに費やせます。また、転居先を決めておけるため、引っ越しが一度で済むのも大きなメリットです。
一方、住宅ローンが残っている場合、新居購入でもローンを組むと新旧ローンを2重で支払う必要が生じます。予算によっては、ローン返済の資金繰りが厳しくなるかもしれません。いずれにしても、これらの方法は入居中の物件が売れることを前提としたプランです。一定期間内に売れなかった場合、何らかの方法で対処しなければなりません。
住み替えを成功させるコツは？
住み替えを成功させるコツは、売却先行・購入先行に関係なく「売却と購入のタイミングを合わせること」です。
ポイントは、決済のタイミングにあります。売却・購入を同時決済すると、売却先行の場合、仮住まいを用意する必要がなくなります。また購入先行なら、入居中の物件の残債処理を済ませておくことで住宅ローンの二重払いを避けられます。
諸事情により同時決済が難しい場合、売却先行をおすすめします。仮住まいになるリスクはともなうものの、売り急ぐ必要がありません。現在入居している物件を希望価格で販売できる可能性があり、資金面の恩恵が購入先行に比べて大きくなります。
仮住まいで過ごす間は、一時的に家賃・光熱費が生じます。それでも、早めに新居となる物件を見つければ、大きな出費にはなりません。総合的に考えた場合、購入先行に比べると、売却先行の方がコスト面の負担は抑えやすい傾向にあります。
家が売れないときに見直すべきポイント
住み替え目的で家が売れないときは、売却計画そのものを見直す必要があります。
売却先行・購入先行ともに、入居中の物件が売れる保証はありません。最終的に売れる見通しが立たないと判断した場合は、売却計画を抜本的に見直してみましょう。
最初にチェックしたい検討項目は、物件の販売価格です。市場相場に見合わない高額の価格設定になっていると、購入希望者を見つけるのは難しくなります。改めて地域相場を調査し、適正価格かどうか見直しましょう。
いつまでに売却を完了させたいか、販売期間についても再検討します。物件情報を広く公開できるシステムとして「REINS（レインズ）」が知られています。不動産会社のみが利用できるため、仲介売却を依頼しているなら相談してみましょう。
また、仲介契約を結んでいる不動産会社、あるいは契約内容に問題があるかもしれません。必要ならば不動産会社の変更も視野に入れ、売薬計画の抜本的な見直しを行ってください。
まとめ
住み替えの方法は、売却先行と購入先行の2パターンにわかれます。それぞれメリット・デメリットがあり、優劣はありません。ですが、資金面に不安がある場合は比較的リスクの少ない売却先行をおすすめします。予定通りに家が売れない場合、売却計画の見直しも視野に入れましょう。
