家を建てる方のほとんどが住宅ローンを利用することでしょう。
しかし、住宅ローンにもいろいろあり、どの住宅ローンにすればよいか迷っているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、住宅ローンの選び方について、いくつかのポイントをご紹介していきます。
Contents
住宅ローンの選び方のポイント1：金利タイプとそれぞれの特徴を押さえる
住宅ローンを選ぶうえで重要なポイントに「金利タイプ」があります。
借入が高額で長期に渡る住宅ローンでは、金利によって返済額が大きく左右されるものです。
金利タイプごとに特徴が異なるので、どのタイプを選ぶかは慎重に判断しなければなりません。
住宅ローンの金利タイプは、次の3つです。
- 変動金利
- 全期間固定金利
- 固定期間選択型金利
金利の数字だけではなく、それぞれの基本的な仕組みを理解したうえで判断するようにしましょう。
変動金利
変動金利とは、一定期間ごとに金利が見直され設定が変わっていくタイプです。
一般的には、半年ごとに金利が見直される金融機関が多いでしょう。
| メリット | デメリット |
| ・他の金利タイプに比べ金利が低い ・金利が下がれば返済額が減少する | ・金利が上昇すると返済額が増加する ・返済計画が立てにくい |
変動金利は、固定金利・固定期間選択型金利に比べ金利が低く設定されています。
また、金利見直しのタイミングで金利が下がれば、返済額が減少する可能性もあるのです。
反対に金利が上昇してしまうと、返済額が上がってしまうリスクがある点は注意しなければなりません。
とはいえ、半年ごとに金利が見直されるからと言って、すぐに返済額に反映されるわけではありません。
基本的に、変動金利では「5年ルール」と「125％ルール」が適用されるため、返済額が変わるまでに猶予があるのです。
- 5年ルール：金利が見直されても5年間は返済額が据え置かれる
- 125％ルール：5年経過後に返済額が変わる場合でも、前の額の125％以上にはならない
仮に、それまで10万円支払っている場合は、5年間は10万円をキープできます。
6年目で金利が上昇したとしても、12.5万円以上には増額されないのです。
ただし、返済額自体は変わらなくても金利が変わることで、返済額の内訳が変動している点には注意が必要です。
金利が上がっていると、返済額に占める原本の割合が下がってしまい、元本の返済が遅れてしまう可能性があります。
変動金利が向いている人
- 金利上昇のリスクに対応できる資金や収入がある（収入が増加する見込みがある）
- 借入額が少ないか借入期間が短い
- こまめに金利のチェックができる
- 金利を抑えたい
変動金利は、金利上昇のリスクがあるため、常に金利をチェックできる人が向いています。
万が一、金利が上昇し返済額が増加しても、対応できるだけの資金や収入があるかも重要です。
金利上昇のリスクに対応できるのであれば、もっとも金利が低く返済の負担を抑えられるというメリットを活かせるでしょう。
全期間固定金利
返済期間中、金利が変動しないタイプが固定金利です。
借入時に金利が決定すれば、返済終了まで返済額が固定されます。
| メリット | デメリット |
| ・返済計画を立てやすい ・金利上昇のリスクがない | ・金利が高い ・市場金利が下がっても返済額が変わらない |
全期間固定金利は、返済期間中の返済額が変わらず一定のため、長期に渡る返済計画を立てやすいというメリットがあります。
万が一、市場金利が上がったとしても金利が上がることがないので、金利上昇のリスクの心配も必要がありません。
全期間固定金利は、他の金利タイプよりも金利が高い点が大きなデメリットです。
ネット銀行での変動金利は0.5%以下となるケースが多いのに対し、全期間固定金利では1.5%以上になることも珍しくありません。
仮に、2,000万円（借入35年）の場合で、金利が1％異なった場合を見てみましょう。
- 金利1.5%：返済額61,236円（毎月）/返済総額25,719,120円
- 金利0.5%：返済額51,917円（毎月）/返済総額21,805,140円
このように、たった数％の違いでも返済額が大きく変わってくるのです。
そのため、高めに金利が設定されている固定金利は返済額の負担が大きくなる点には注意が必要です。
また、金利上昇のリスクがない反面、市場金利が下がってもその恩恵を受けられない点もデメリットと言えます。
固定金利が向いている人
- 返済額を一定にしたい
- 金利上昇のリスクを避けたい
- こまめに金利チェックができない
返済額が上下するのをさけて安定して返済をしたい人は、固定金利が向いているでしょう。
固定期間選択型金利
固定期間選択型金利は、5年や10年と言った一定期間を固定金利で返済するタイプです。
固定期間終了後は、変動金利か固定金利かを選択できる金融機関が多いでしょう。
変動金利と固定金利の両方の性質をもった金利タイプと言えます。
| メリット | デメリット |
| ・金利が低い ・固定期間終了後に金利が下がれば返済額が減少する | ・金利上昇のリスクがある ・5年ルールや125％ルールが適用されない場合がある |
固定期間選択型は、固定金利タイプよりも金利が低い商品が一般的です。
また、期間終了時に市場金利が下がっていれば、その後の返済額を減少させられる可能性があります。
反面、固定期間終了時に金利の見通しは立てにくく、場合によっては金利上昇による返済額増加の可能性がある点には注意が必要です。
変動金利では、「5年ルール」「125％ルール」が適用され大きく返済額が増加しません。
それに対し、固定期間選択型ではこのルールが適用されない金融機関が多く、返済額が大きく上昇する可能性もあります。
固定期間選択型金利が向いている人
- 教育費が上昇する期間など一定期間の返済額を一定にしたい
固定期間選択型は、子供の教育費の掛かる期間は返済額を変えたくない場合などで利用するケースが多いタイプと言えるでしょう。
住宅ローンの選び方のポイント2：金融機関のタイプを把握する
住宅ローンを提供する金融機関は全国に数多く存在します。
金融機関ごとに特徴や得意とする金利タイプが異なるので、自分の返済プランに合った金融機関を選択することが重要です。
住宅ローンを組む場合に、選択できる金融機関としては大きく次の3つのタイプがあります。
- 民間金融機関
- 住宅金融支援機構（フラット35）
- ネットバンク
民間金融機関
都市銀行や地方銀行・信用金庫などの民間金融機関では、幅広い種類の住宅ローンが提供されています。
それぞれの金融機関によって得意とする金利タイプや金利も異なるため、できるだけ多くの金融機関を比較することが重要です。
「固定金利は安いけど変動金利は高い」「金利は安いけど手数料が高い」といったケースは珍しくありません。
金融機関の名前ではなく、自分が希望する返済プランをお得に利用できるかで検討することが重要です。
住宅金融支援機構(フラット35)
固定金利で住宅ローンを検討しているのであれば、住宅金融支援機構の提供する「フラット35」が代表的な選択肢です。
フラット35は、民間の金融機関と提携しているので、民間の金融機関を窓口として利用できます。
ネットバンク
近年、住宅ローンの選択肢として増えてきているのがネットバンク（ノンバンク）です。
代表的な住宅ローンを提供するネットバンクには、SBI銀行やauじぶん銀行・PayPay銀行などが挙げられます。
ネットバンクの提供する住宅ローンは、金利が低いという魅力があります。
中には、0.3%以下という低い金利で提供されているケースもあるのです。
ただし、ネットバンクは窓口がないため、住宅ローンの相談がしにくいという点には注意が必要です。
担当者が付かないため住宅ローン選びに不安がある場合などでは、あまり向いていないでしょう。 また、金利は低くても事務手数料が高いというケースもあるので、手数料まで含めたトータルの返済額を把握することも大切です。
住宅ローンの選び方のポイント3：返済方法を選ぶ
住宅ローンは次の2つの返済方法があります。
自分に合った返済方法を選ぶことで返済計画も立てやすくなるでしょう。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
元利均等返済
元利均等返済とは、元本と利息を合わせた返済額が毎月一定の返済方法です。
毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
反対に、返済額に占める元本と利息の割合は返済毎に異なり、返済開始当初は元本の割合が少ない点には注意が必要です。
元金均等返済
元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元本部分を均等にする返済方法です。
利息はその時点の元本に対して掛かり、毎月利息額が異なるため返済額も異なってきます。
返済開始当初は利息が大きく支払額も高くなりますが、返済が進めば利息額が小さくなり返済の負担が減ります。
同条件の場合、元本の支払いが早い元本均等返済の方が、元利均等返済よりも返済総額が少なくなるのが一般的です。
仮に、2,000万円を35年（金利0.8%）で返済する場合を見てみましょう。
- 元利均等返済：返済総額22,937,040円/返済額54,612円（毎月）
- 元金均等返済：返済総額22,806,432円/返済額60,952円（スタート時）・54,698円（16年6ヵ月）47,670円（最終）
上記のように、返済総額でみると差が生まれてきます。
ただし、元金均等返済では当初の支払額が大きくなる点に注意が必要です。
上記の場合、16年6ヶ月まで元金均等返済の方が名付きの返済額は高くなり、それ以降で返済額は元利均等返済よりも減少します。
高額になる期間で教育費がかかるなど支出が多くなるのであれば、生活に大きな負担となるでしょう。
ただし、変動金利で住宅ローンを組む場合は、元本部分をしっかり返済していける元金均等返済のほうが、金利上昇時に元本が返済できないリスクを抑えられます。
住宅ローンの選び方のポイント4：自己資金の有無で決める
住宅ローンを組む場合に、悩むのが「頭金」です。
住宅購入価格のうち自己資金をいくら用意できるのかによっても、適切な住宅ローンが異なってきます。
また、金融機関によってはある程度の頭金を入れなければ住宅ローンが組めない可能性や頭金なしでは金利が高くなる場合もあるので注意しましょう。
諸費用まで融資できないローンもある
住宅購入時に必要な費用は、住宅の価格だけではありません。
住宅価格以外にも、土地購入代金や着手金・登記費用といった諸費用も必要になります。
特に、諸費用は住宅価格の5%～10%が目安と言われ、3,000万円の家の場合は300万円程と高額になる場合もあるのです。
住宅購入時には、諸費用込みでいくらかかるのかを計算しておく必要があります。
住宅ローンでは、この諸費用はローンに組み込めない場合が多い点に注意しましょう。
また、融資してもらえる場合でも諸費用によっては融資実行前に必要なものもあります。
土地の購入代金や着手金など、融資を受ける前に必要な費用は自己資金で賄わなければならないのです。
それらの融資前に必要な費用も融資で賄いたい場合には、つなぎ融資や分割融資を検討するのも一つの手となります。 ただし、つなぎ融資や分割融資は、手数料がかかり金利も高めな点には注意しましょう。
土地建物の9割までしか融資を受けられないローンもある
住宅ローンは商品によって、適用条件や融資限度額が異なります。
また、頭金の額によって金利の優遇を受けられる場合もあるでしょう。
例えば、フラット35の場合は、融資率9割かが重要なポイントになります。
融資率とは、物件購入額に占める融資の割合です。
仮に、3,000万円の物件で2,700万円融資を受ける場合が、融資率90％となります。
フラット35では、融資率が9割を超える場合は、金利が高くなるという仕組みがあるのです。
9割を超えて融資を受けたい場合は、その部分は別のローンを検討したほうが返済総額を抑えられる可能性があります。
物件や土地によっては9割を超えての融資を受けられない場合もあるので、注意しましょう。
住宅ローンの選び方のポイント5：団体信用生命保険の補償内容で決める
住宅ローンを選ぶ際に一緒に検討したいのが、団体信用生命保険の補償内容です。
団体信用生命保険とは
団体信用生命保険（団信）とは、契約者が死亡や高度障害などで返済できない状況に陥った場合、保険金でローン残債を返済する仕組みの保険です。
団信に加入しておくことで、万が一の場合でも、残された家族がローンの負担を背負うことなくそのまま家に住み続けられるようになります。
補償の手厚い保険もある
近年は、団信の補償内容も充実してきており、三大疾病やがんなど医療特約が付いたものも多く提供されています。
そのため、団信を万が一の住宅ローン返済のためだけでなく、一般の医療保険の代わりとして検討するのもおすすめです。
団信加入時に医療特約もつけることで、すでに加入している一般の医療保険の内容を見直し、保険料の節約ができる場合もあるでしょう。
団信の審査に通らないとそもそも住宅ローンの融資を受けられない
基本的に、多くの金融機関で住宅ローンを組む際には団信の加入を必須としています。
健康上の理由などで団信に加入できないと、住宅ローンを組めないので注意しましょう。
ただし、フラット35など一部の住宅ローンでは団信の加入を必須としていません。
健康上の理由で住宅ローンを組めない場合は、それらの住宅ローンを検討するとよいでしょう。
まとめ
住宅ローンの選び方のポイントをご紹介しました。
住宅ローンにはいろいろあり、どの住宅ローンを選べばよいかは、ライフプランや考え方によって異なります。
本記事の内容を、ご自分に合った住宅ローンはどれなのか選ぶ際の参考になさってください。
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