不動産広告を見ていると、「建築面積」という言葉を目にすることでしょう。何となく意味は分かっていても、「延床面積」や「敷地面積」、「建坪」とはどう違うのか、説明できますか？ 家を建てるに当たって、建築面積の意味を知っておくことは非常に重要です。ここで改めて、きちんと把握しておきましょう。
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建築面積とは？バルコニーやカーポートは含まれる？
建築面積には、家のどの部分が含まれるのでしょうか。実は建築基準法で、建築面積の計算のしかたが規定されています。その内容をご紹介します。
建築面積とは、建物を真上から見た時の面積
建築面積とは、その名の通り建物が建っている面積のことをいいます。厳密に言うと、壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
水平投影面積とは、太陽が建物の真上に来た時に、建物の下にできる影の面積のこと。つまり、建物を真上から見た面積が、水平投影面積です。
2階建ての住宅の場合、その多くは1階のほうが2階よりも広くなっているので、1階の面積がそのまま建築面積となります。1階にカーポートなどがあって、2階の面積のほうが1階より広い場合は、2階の面積が建築面積となります。
建築面積を「建坪」ということもありますが、実は建坪は、建築基準法に定められた用語ではありません。建築面積と違って、どの範囲を指すのか厳密に決まっているわけではないので、建坪という言葉を使う際には注意が必要です。
建築面積に含まれない部分
建築面積とは、壁や柱で囲まれた部分を指します。では、屋根のひさしやバルコニーといった、家から飛び出している部分は、建築面積に含まれるのでしょうか。
基本的には、屋根のひさしやバルコニーは建築面積に含まれないと考えていいでしょう。しかし、家の壁面から1メートル以上突き出ているひさしやバルコニーの場合、突き出した先端から1メートルの部分を除いた面積が、建築面積に含まれます。
バルコニーを支える柱がある場合は「壁や柱で囲まれた部分」という要件に当てはまるので、建築面積に含まれます。また、バルコニーの両サイドに壁がある場合は、壁に囲まれた内側の部分が建築面積に含まれます。
外階段や外廊下もバルコニーと同じく、基本的には建物から1メートル以内なら建築面積に含まれません。ただし、折り返し階段の中仕切りが壁柱になっているケースなど、構造によって建築面積に含まれる部分が細かく違ってくるので、詳しくは建築会社に確認してみたほうがいいでしょう。
玄関ポーチは、基本的に建築面積に含まれると考えたほうがいいかもしれません。しかし、屋根がひさし状のポーチで屋根を支える支柱がなく、外壁から1メートル以内に収まっている場合や、屋根がないポーチなら、建築面積から除外されます。
建物の内側にある中庭や坪庭は、屋根があるかないかで判断します。中庭や坪庭は壁に囲まれているといえますが、屋根がついてなければ建築面積には含まれません。
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カーポートやウッドデッキは、場合によって含まれる
建築基準法では、屋根と柱があると建築物と見なされます。カーポートは、屋根がついている場合は建築面積に含めなければいけませんが、屋根なしタイプなら建築面積には含まれません。
ウッドデッキは1階にあるか2階以上にあるかによって、取り扱いが変わってきます。1階にあるウッドデッキは、屋根がなければ建築面積には含まれません。
屋根のついたウッドデッキでも、建物に接している以外の3方向が解放されていて、建物からの長さが2メートル以下なら、建築面積に含めなくてもいいとされています。建物から2メートル以上張り出している場合は、先端から2メートルの部分を除いた面積が、建築面積に含まれます。
2階以上に設置されたウッドデッキは、バルコニーと同じと考えていいでしょう。以前は、ウッドデッキの床がすのこ状になっている場合は、建物から突き出た長さにかかわらず建築面積に含めなくてもいいとされていました。しかし最近は、「床の構造にかかわらずバルコニーと同じ扱いをする」という条例を定めた自治体が増えてきています。
建築面積と「延べ面積」「施工面積」の違い
面積にまつわる建築用語には、建築面積のほかにも「延べ面積」「施工面積」「敷地面積」などがあります。それぞれの言葉が指す意味を把握しておかないと、混同して思わぬ失敗につながることも。改めて、一つひとつ見ていきましょう。
「延べ面積（延床面積）」とは？
延べ面積は、建物の各階の床面積の合計です。2階建ての家なら1階と2階、3階建ての家なら1階と2階と3階のように、すべての階の床面積を足して計算します。
平屋なら、延べ面積と建築面積が同じになると思うかもしれませんが、実は建物の形状によっては少々違ってしまうことがあります。延べ面積は居住スペースの広さを示す値なので、玄関ポーチやバルコニーは基本的に含まれないからです。
ほかにも吹抜けやロフト（小屋裏収納）などは、延べ面積には含めません。ただしロフトの場合は、天井高1.4メートル、面積が設置する階の床面積の2分の1以下、はしごが固定されていないという3つの条件をすべてクリアしている必要があります。
延べ面積は、一般的に「延床面積（のべゆかめんせき）」とも呼ばれています。しかし建築基準法では、「延べ面積」という言葉で統一されています。
「施工面積（施工床面積）」とは？
施工面積は、建物すべての床面積を合計した値です。施工床面積という呼び方をすることもあります。
延べ面積には玄関ポーチやバルコニー、ロフトは含まれませんが、施工面積には含まれます。そのため同じ家でも、延べ面積より施工面積のほうが広くなります。
実は施工面積は、法律などで厳密に定義されているわけではありません。どこまで含めるのかは建築会社が決めているので、施工する会社によって違いが出てしまうことも。
中には、建築中に設置した足場まで含めて施工面積を出す会社もあります。ですから、あくまで目安として考えておきましょう。
「敷地面積（土地面積）」とは？
敷地面積は、建物を立てる土地の面積のことです。土地面積という呼び方をすることもあります。
敷地面積は建築面積と同じく、真上から見た時の水平投影面積で表します。そのため傾斜地にある土地だと、実際の表面積より、敷地面積のほうが狭くなってしまいます。
ひとつ気をつけておきたいのは、敷地内に建物が建築禁止となっているエリアがあった場合、その部分を除いて敷地面積を算出することです。具体的には、セットバックなどが挙げられます。
セットバックとは、幅4メートル未満の道路に接している敷地では、道路の中心線から2メートルの部分は建築禁止とする規定のこと。この建設禁止エリアは、敷地面積には含めません。
なぜ建築面積が重要になるのか？
面積にまつわる建築用語について解説してきましたが、違いがお分かりいただけたでしょうか。なぜここまで厳密に定義しなければならないのかと思うかもしれません。その理由は、「建ぺい率」や「容積率」の計算に必要になるからです。
建ぺい率の計算には建築面積が必要
いくら自分の所有する土地だからといっても、敷地面積いっぱいに家を建てられるわけではありません。土地の所有者全員がそんなことをしたら、家と家とが隙間なく立ち並ぶことになってしまいます。
その土地にどのくらいの大きさの建物を建てられるかは、建ぺい率や容積率によって決まっています。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
例えば100平方メートルの土地があって、建ぺい率は50％だったとしましょう。すると、建築面積は最大でも50平方メートル以内に抑えなければなりません。
建ぺい率は、快適な住環境や防災を考えて、建築基準法によって定められています。建ぺい率を超えて建物を建築すると、違法建築になってしまうので注意しましょう。
ちなみに容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合のことです。容積率も建ぺい率と同じく、建築基準法によって上限が定められていて、それを超えて建物を建てることはできません。
関連記事：建ぺい率、容積率とは？ 言葉の意味や計算方法を知っておこう
地域によって建ぺい率は異なる
建ぺい率は、土地のあるエリアごとに上限が定められています。その基になっているのは、都市計画法による用途地域です。
用途地域は、町並みを計画的に作っていくために定められたもので、以下の13の区分に分けられています。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
13の用途地域はそれぞれ建築可能な施設が細かく決まっていて、建ぺい率や容積率の上限が定められています。
例えば第一種低層住宅専用地域は、個人住宅のほか、床面積が50平方メートル以下の住居を兼ねた小規模店舗、小規模な公共施設、小・中学校、診療所などが建築可能となっています。この規定のため、通常はコンビニエンスストアさえも建てられません。
同じ用途地域の中でも、建ぺい率や容積率はさらに細かいエリアごとに定められています。第一種低層住宅専用地域の場合は、場所によって30％・40％・50％・60％、容積率は50％・60％・80％・100％・150％・200％となっています。
不動産広告では、土地を売り出す際にはどの用途地域なのか、建ぺい率や容積率はどのくらいなのかが記載されていることと思います。また、用途地域は各自治体のホームページなどでも公開されているので、気になる場合は調べてみましょう。
関連記事：用途地域とは？種類・特徴・建築制限・調べ方を知って、失敗しない土地選びを！
まとめ
建築面積の計算のしかた、延べ面積や敷地面積との違いについて、お分かりいただけたでしょうか。それぞれの言葉の意味についてしっかり把握しておかないと、いざ土地を買っても思ったような家が建てられないということにもつながりかねません。
タクトホームでは注文住宅の建築だけでなく、土地探しの段階からのご相談も承っております。ご希望をお伝えいただければ、それぞれのご家族にふさわしい土地や建築プランのご提案をいたします。ぜひお気軽にご相談ください。
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